Şu sıralar içine girdiğimiz düşük büyüme (henüz negatif veya durgunluk olduğunu bilmiyoruz) sürecinin ve eşzamanlı piyasada başgösteren "finansman ve nakit krizinin" en büyük sorumlusu "konut ve inşaat piyasasıdır ".

Zaten, son 4-5 yılda bizi ekonomide zıplatan da, şu sıralar süründüren de bu sektördür. Demek ki, ekonomide çarkları yeniden sağlıklı ve büyüme yönünde döndürmek için, ilk müdahale (ilk yardım) edeceğimiz sektörün de, "konut ve inşaat piyasası" olması gerektiğini söylersek, herhalde yanlış yapmış olmayız.

Bir süre önce, Kıbrıs Türk Müteahhitler Birliği'nin talebi üzerine bir sektör raporu (ilk aşama) hazırlamıştım. Bu ilk rapor, daha çok bir iktisatçı ve finansçı gözüyle "sektörel durum tespitini, acil ve kısa vadeli önlemler yanında, orta ve uzun vadeli sektörel politikaların oluşturulmasına baz olacak bir başlangıç çalışmasını " kapsıyordu.

Bu çalışmayı yaparken, sektördeki sorunları ve haliyle çözüm önerilerini genel olarak 4 gruba ayırdım. Zaten, bir sektörde sorunları gruplayıp teşhis etmek, işin yarısıdır. Bendeniz herhangi bir sektördeki sorunlara bakarken; her vakit o sektörün içinde ve ilişkisindekilerle olan anomalilere, sapmalara ve bunlara neden olan motivasyonlara bakarım. Neyse, bana göre, sektörün sorunları şunlardır;

1-Finansman sorunları

Elbette, genelde ülkemizin bankacılık ve finansman sorunları, sektörün de sıkıntısıdır. Ama bunun yanında, finansman konusunda sektör için, global pratiklere uygun, yerel ve özel, adrese posta bazı açılımlarında yapılabileceğini düşünüyorum. Mülkiyet rejimi dahil.

2-Sektörü düzenleyen maliye politikaları

Bu alan, kamu uhdesinde (belediyeler dahil) olan sektörle ilgili mali politikalar, düzenlemeler ve uygulamaların yanında; kamunun sektörle ilgili (hatta genel ekonomiyle) özellikle mevcut konjonktürde yapması gereken mali motivasyonları ve yeni yaratıcı açılımları kapsıyor.

3-Sektör sağlamlığı ve tüketici güveni regülasyonları

Sektörün en büyük sorunlarından biri olan sektöre giriş standartlarının ve de faaliyet aşamalarının "düzenleyici ve denetleyici" fonksiyonda, rasyonel ve "beyan usulü" ile düzenlenmesini içeriyor. Bana göre, sektördeki en büyük sorun ve yapılması gereken hamleler buradadır.

4-Piyasa yapıcı regülasyonlar

Sektördeki yerli ve bilhassa yabancı talebe yönelik, piyasa yapıcı angajmanları içeriyor.

Neyse, derdim raporu burada bütünüyle anlatmak değil. Anlatmak istediğim konu, sektörü düzenleyen maliye politikaları (2) konusunda, bugünlerde acil bir şeyler yapılabileceğini göstermektir.

Arz fazlası ve stok eritme amaçlı mali teşvikler

Eğer, bir piyasada arz fazlası veya stok fazlalığı varsa, hükümetler ellerindeki mali araçlarla yerli ve yabancı yatırımcıları, alıcıları belli bir süre cazip tahriklerle dürtebilir. Bu tür mali motivasyonlar, bazen hükümetler tarafından belli bir alana veya sektöre yönelim içinde belli bir süre kullanılır. Elbette, bu mali dürtülerin toplamda fayda-maliyet analizine bakılır.

Mesela, hatırlarsanız, yakın bir zamanda hükümet, elektrik enerjisi üretimindeki yetersizliği nedeniyle, gaza (LPG) dayalı merkezi ısıtmayı teşvik etmek için, bu alanla ilgili tüm ithalat ve sair vergileri, KDV'yi, gümrükleri belli bir süre kaldırmıştı.

Müteahhitler Birliği, KADEM'e belli bölgelerde (Girne, İskele-Karpaz..vs) 2004'den 2007 sonlarına kadar olan toplam konut projelerinin (bitmiş, inşaatı devam eden, proje halinde) envanter çalışmasını yaptırdı.

Örneğin Girne kuzey sahil şeridinde, doğu-batı istikametinde, 2004'den 2007(Eylül)'ye kadar toplam 4,700 konut yapıldığı veya yapılmakta olduğu tespit edildi. Ve bunların da tamamlanmış olanı 1,888 (% 40)adet; geri kalan 2,812 (% 60)adedi ise inşaat veya proje halinde imiş. Tamamlananların da (1,888),bir kısmı 625 adedi boş, yani muhtemelen satılmamış durumdadır.

Madem artık konut piyasasındaki verilere hakimiz, yani, bu sektörü ölçtük ve envanterini çıkardık, artık, yönetim bilimi açısından bu verilere göre politikalar oluşturmak rasyonel ve daha kolaydır.

Diyeceğim odur ki, tıpkı hükümetin elektrik tasarrufu için merkezi ısıtmaya verdiği belli süreli yönlendirici mali teşvikler gibi; konut sektörü içinde,hem konut kredileri açısından hem de sair inşaat ve konutla ilgili kamusal masraflar (tapu, kdv..vs) bakımından, belli bir süre "yerli ve yabancı tüketiciye", muafiyetler ve motivasyonlar sağlanabilir.

Bu hem belli konut türlerine (stoğa göre, apartman, villa) hem de stoğun ve projelerin yoğun olduğu bölgelere yönelik de yapılabilir. Elbette, süresi, etkili olabilmesi içinde belli bir periyodla sınırlandırılmalıdır.

Bu şekilde, bu konjonktürde en büyük ihtiyacımız olan "içerde yastık altı paraları ve yabancı talebini" ekonomiye çekme, piyasaya ve sektöre bir nakit ve talep yaratma fırsatı olabilir.

Bu açılım, muhtemelen ilave talepler yaratacağı için (gelecekteki potansiyel alıcılar ve tasarruflarını geleneksel olarak veya alternatif enstrümanlara göre gayrımenkul yatırımlarında değerlendirenler) devletin pek bir gelir kaybı olmaz; aksine sektörün harekete geçmesi ile direkt ve endirekt yollarla da devletin geliri artabilir. Bu motivasyon, sektör birlikleriyle birlikte adrese posta ve süreli dizayn etmek mümkündür.

Bu motivasyon, muhtemelen şu sıralar düşen veya duraklayan konut fiyatları ve eşzamanlı sağlanacak kamusal muafiyetlerle-teşviklerle birlikte düşünüldüğünde, tüketicilerin (yerli ve yabancı) ev sahibi olma veya yatırım yapma konusunda gelecekteki kararlarını bugüne çekmelerinde etkili olabilir.

Tapu masrafı, alıcının yüklendiği KDV'ler vs vergi ve harçlar, konutun satış fiyatı ve piyasa değeri içinde tüketicileri dürtebilecek ağırlıktadır. Dolayısıyla, bu tür süreli mali motivasyonlar hem potansiyel yeni alıcılar için kullanılabileceği gibi; hem de mevcutlar (devletin bekleyen alacakları) için bu tür yükümlülüklerde süreli iskontolar yapılarak da kullanılabilir.

Ama mevcutlar için (süreli iskonto yöntemi) kullanılmasını doğru ve adaletli bulmuyorum. Bu konjonktürde, gelecekteki veya yastık altı talebi dürtüklemeyi; kamu geliri yaratma açısından mevcutları dürtüklemekten, ekonomik açıdan daha doğru ve makul buluyorum. Sanırım, en azından bir hiç bir şey yapmadan beklemekten daha iyidir.