Konuya, bir vakitler, Müteahhitler Birliği'ne hazırladığım sektör raporundan durum tespitleri ile başlayalım,sonra esas konuya geçeriz.Özetle, rapordan bazı durum tespitlerini aktarayım;

- 2003 başlarında sektörde bastırılmış-atıl potansiyelin ortaya çıkmasıyla birlikte, yabancı sermaye girişi ve talebi arttı. Bu " iştahı yüksek yabancı talebi ",sektörün yetersiz ve etkinliği zayıf düzenleyici ve denetleyici yasal filtreleri nedeniyle, sektöre oldukça yüklü yeni yerli ve yabancı oyuncular girmesine neden olmuştur. Sayı 65'lerden 1000'lere çıktı.

- Gerek yabancı talebinin yüksek olması, gerekse iç talepteki canlanma nedeniyle, bilhassa sektöre yeni giren girişimciler, aşırı kar motivasyonlarını dizginleyememiş ve sonuçta  "gelecekteki tüketimi ve yatırımı bugüne çekme çabaları " ve basiretsizlikleri sonucunda, sektörde önemli miktarda arz fazlası(fiili ve proje bazında konut) ortaya çıkmıştır.

- Konut sektörünün doğasında var olan "yap-sat " modeli, yeterli sermayeye ve know-how'a sahip olmayan girişimciler tarafından, artan talep karşısında bir süre sonra, bu şartlar altında "sektör sağlamlılığı ve tüketici güvenini " zedelemesi muhtemel olan "sat-yap" modeline dönmüştür.

- 2003 yılından bugüne kadar sektörün finansmanında, "yabancı sermaye, bir kısım yerli banka ve öz kaynaklar" önemli miktarda kullanılmıştır.Buna paralel,gerek sektörün doğasında var olan, gerekse ülke koşullarından dolayı, inşaat sektörünün finansmanı için önemli miktarda dikey ve yatay sektör entegrasyonlarında ,sektörün gelecekteki satışları karşılığında  " karşılığı nakit olmayan, mal ve senede (çek, fatura, sözleşme..vs) dayalı bir tür alternatif vadeli işlemler piyasası" ortaya çıkmıştır.

- Ve mutlaka, talep artış hızındaki göreli düşüşle birlikte, hem genel ekonomi, hem de sektör kendi içinde, " likidite ve finansman sorunu " ve buna eşzamanlı " kalite, güven ve standart " bazlı sert bir konsolidasyon yaşayacaktır.

                        GAYRIMENKUL RANTI ve MÜTEAHHİTLİK KARI

      Konut ve inşaat piyasasında yatırım ve faaliyet rasyonalitesi, karlılığı  "gayrımenkul rantı ve müteahhitlik karı " kavramlarından oluşur. İkisi birbirinden farklıdır, biri yatırım amaçlı daha çok spekülatif kazanca bağlı bir ranttır; diğeri ise inşaatta ve finansmanında bilgiye, tecrübeye, know-how'a bağlı reel sektör performansına bağlı bir kazançtır.

    Spekülatif olan kazanç, yani gayrımenkul rantı genelde dönemsel bir getiridir, sürekliliği yoktur ama müteahhitlik karı, işini iyi yapan, girdi maliyetlerini, risklerini fiksleyen, finansman maliyetini iyi hesaplayan, kur riskini minimize eden, nakit akımını ayarlamasını bilen,kaliteli mühendislik hizmetleri kullanan, profesyonel müteahhitler için devamlıdır...

      Tespitimiz şu; 2003-2006 döneminde, genelde yap-sat konut sektöründe, "gayrımenkul rantının, müteahhitlik karının önüne geçmesi nedeniyle, bu periyotta sektöre girenlerin önemli bir kısmının müteahhitlik alanında yaptığı hataları ve acemilikleri, sektör kısmen taşıyabilmiş, cover etmiştir."Çünkü, esas kâr, gayrımenkul rantından geliyordu.

   Ama şimdilerde gayrımenkul rantı önemli oranda azaldı, hatta fiyatlar stabl hale gelmiştir. Dolayısıyla, sektör, artık büyük oranda "müteahhitlik kârı" ile faaliyetine devam edebilenleri bünyesinde barındıracaktır. Ki bunlar da  "gerçek profesyonel müteahhitlerdir". Elbette, bu dalgada gayrımenkul rantını iyi kullanarak profesyonel müteahhitliğe geçenlerde vardır ve olacaktır.

         HÜKÜMET, SEKTÖRDEKİ KONSOLİDASYONU İYİ YÖNETEMEDİ

   Ekonomide, en sert ve acımasız konsolidasyon konut ve inşaat sektöründe yaşandı, ki bu beklenen bir gelişmeydi. Sektör, bu konsolidasyon ve piyasanın kendi dinamikleri ile başlattığı yapıcı yıkım neticesinde şimdilerde bir noktaya geliyor.Lakin,buna hükümetin de yardımcı olması gerekirdi.İşte önemli ve kritik nokta burasıdır. 

   Hükümet pekala, sektör temsilcileriyle birlikte kapsamlı ve topyekün bir reformla "sektörde standardizaysonlar ve sektörel derinlikler oluşturulmasına, yasakçı olmaksızın giriş ve faaliyet filtrelerinin oluşturularak, en azından bundan sonrası için sektör sağlamlılığını ve tüketici güveninin oluşmasına yardımcı olabilirdi ".

   Elbette, hükümet, sektör ve sektörü ilgilendiren bazı konularda adımlar atmıştır ama bunlar kapsamlı bir yeniden yapılanmanın parçaları değildi. Bu yüzden yapılanlar yeterli değildi.

   Mesela, sektör sağlamlığı ve tüketici güveni için, sektörü güçlü yasalarla ve kesin çizgilerle 3'e ayırıp(bunlar kısmen var ama yeterli değil, zaten yeterli olmadığını da gördük), ona göre giriş ve faaliyet standartları oluşturulabilirdi. Buna göre sektörü ve müteahhitleri;

              i-Alt yapı sektörü ve müteahhitliği

             ii-Konut sektörü ve müteahhitliği

            iii-Konut dışı özel yatırımlar sektörü ve müteahhitliği, diye sınıflandırılabilirdi.

     Örneğin, bireysel ev yapma haricinde, profesyonelce "yap-sat" yapan konut sektörü ve müteahhitleri, ,araç parkı, mesleki ehliyet, sermaye miktarı, tecrübe, teminat, sigorta... vb standartlarla regüle edebilirdik. Hatta yap-sat konut sektöründe faaliyet gösterecek şirketleri, proje bazında " miktar ve meblağ" bakımından da standardize edilebilirdik.

    ...Sonuçta, serbest piyasa, herkesin her işi yaptığı düzenlenmemiş, kaotik bir ortam değildir ki bir sektöre en büyük zararı, genelde o sektörde işini kötü yapanlar, işi bilmeyenler verir. Tıpkı bizde olduğu

gibi.

     Bundan korunmanın yolu da ilgili sektörü, " sektör sağlamlılığı ve tüketici güveni " hedefiyle, "yasakçı olmadan rasyonel giriş ve faaliyet standartları" ile düzenlemektir.