Global düşünüp yerel hareket edilmeli

banner37

AVM sektörünün deneyimli yöneticisi Engin Yıldırım, değişen dünya ve dönüşen alışveriş alışkanlıkları özelinde perakende satış konseptini masaya yatırdı:

banner87
Global düşünüp yerel hareket edilmeli
banner90
banner8

“İŞPORTA TEZGAHLARINDAN AVM’LERE”… AVM & Karma Proje Genel Müdürü Engin Yıldırım, AVM’lerin açılmasıyla, alışveriş konseptinin de evrim geçirdiğini kaydederken; “Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile alışverişin kalbi de AVM'lerde atmaya başladı. Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş gibi çok çeşitli kanallardan hatta dünyanın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabiliyor” ifadelerini kullandı.

“KONSEPT ÇOK ÖNEMLİ”… Engin Yıldırım, alışveriş merkezlerinde konsept ve tema kavramlarının, rekabetin hız kazanmasıyla daha da önemli hale geldiğini söylerken, “AVM'lerde eskiden tema ve konsept kavramlarına yatırım yapılması gerekli görülmüyordu. Son yıllarda alternatif fazlalığı, rekabetin artması, hatta aynı çekim alanına birden fazla projenin dahil olması nedeniyle AVM'lerde de farklılaşma şart oldu. Yatırımcılar, mimari ögeleri öne çıkarmakla beraber, artık her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasını hedefliyor” şeklinde konuştu.

Ali ÇATAL

   Alışveriş merkezleri sektöründeki ilk kitap olma özelliği taşıyan ‘Alışveriş Merkezi Yönetim Sırları’nın yanı sıra ‘Alışverişin mARKA Bahçesi’ ile ‘A'dan Z'ye Alışveriş Merkezi Yönetimi’ adlı kitapları da kaleme alan ve 1996 yılından bu yana önemli alışveriş merkezleri projelerinde yönetim danışmanı, genel müdür, koordinatör, direktör ve müdür sıfatlarıyla görev alan Engin Yıldırım, alışveriş merkezi (AVM) sektörüne dair bilinmeyenleri anlattı.

   Ulusal basında AVM ve perakende satış sektörüne dair köşe yazılarına uzun yıllardır devam eden Yıldırım ve çeşitli üniversitelerde AVM ve gayrimenkul sektörlerinin 'yönetim, kiralama, markalaşma, işletme ve pazarlama' konularında öğretim görevlisi olarak dersler de veren Yıldırım, başarılı bir AVM’nin ayırt edici özelliklerini anlattı.

   AVM’lerin, hem marka sayısını arttırdığını hem de mevcut markaları büyüttüğünü kaydeden Yıldırım, “Ülkemizde krizlere, çeşitli zorluklara rağmen AVM’ler markaları, markalar da AVM’leri büyüttü. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri, mağazalara en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, buraların doğru pazarlama faaliyetleri ile satışları artırmalarına önemli katkılarda bulunuyor” ifadelerini kullandı.

   Yıldırım ile yaptığımız söyleşinin özeti ve öne çıkan detayları ise şöyle:

- Başarılı bir AVM yönetimin ‘sihirli formülü’ var mı? Varsa, nedir bu formül?

   “Başarılı alışveriş merkezi için sihirli formül yok ama ‘doğru yer seçimi, doğru konsept ve mimari, doğru mağaza karması’ gibi doğrular bir araya geldiğinde, yapılması gereken en önemli iş, yönetim ekibinin liyakata göre ve işini tutkuyla seven profesyonelden seçilmesidir.

   Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. Günümüzün yoğun rekabet ortamında, iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün de değeri artacaktır. Dolayısıyla, günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı, reklam ve pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmeleriyle ortaya çıkar. Takım çalışmasına uygun, işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmeleri için yatırımcılar sabırla tam destek vermeye devam etmelidir.”

- ‘İşporta tezgahlarından AVM’lere’ alışveriş evrim geçirdi diyebilir miyiz?

   “Evet, diyebiliriz. Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile alışverişin kalbi de AVM'lerde atmaya başladı. Nerede o eski sokak satıcıları?

   Zerzavatçı, yorgancı, hallacı, macuncu, yoğurtçu, eskici, bohçacı, sütçü,  galetacı, halkacı, fırıldakçı, sakalar ve kalaycı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle ‘maziye gömülen’ pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi. Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş gibi çok çeşitli kanallardan hatta dünyanın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabiliyor. Nereden nereye...”

- Bir yazınızda, AVM ve perakende sektörleri için ‘‘Beraber yürüdük biz bu yollarda, beraber büyüdük biz omuz omuza” yazmıştınız. Buradaki kastınızı da izah eder misiniz?

   “Alışveriş merkezlerinin çoğalmasına paralel, yeni yerli markalar oluştu; var olan markalar büyüdü ve ülkemize birçok yabancı marka geldi. Adeta marka olmanın yolu alışveriş merkezinde yer almaktan geçer oldu. Mağazaların en çok ziyaret edildiği, ciroların en yüksek elde edildiği şubelerin çoğu, alışveriş merkezlerinde yer alanlar oldu.

   Ülkemizde krizlere, çeşitli zorluklara rağmen AVM’ler markaları, markalar da AVM’leri büyüttü. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri, mağazalara ‘en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, doğru pazarlama faaliyetleri ile satışları artırmalarına’ önemli katkılarda bulunuyor.  AVM ve perakende sektörleri, zor dönemleri her zaman bir nevi iş ortağı olduklarının bilinciyle, empati yaparak aşabildi. Eminim bundan sonra da öyle olacak.”

- Pekiyi AVM’lerde ‘mecburi istikamet’ neden ‘renovasyon?’

   “Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM'nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme... gibi nedenlerle yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmektedir.

   Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 bandında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla, ziyaretçi artışı ile cirolarda da önemli artışlar sağlanıyor. Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM'lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.”

- Karma projeler içinde yer alan AVM’ler için ne düşünüyorsunuz?

   “Karma projelere, eskinin ‘mahalle kültürünün’ modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış hali diyebiliriz. Eskiden de mahallede evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, her aradığınızı kısa bir sürede elinizin altında bulabilirdiniz. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere ilgi arttı çünkü aynı ortamda ofis, rezidans, hastane, marina veya hotel gibi fonksiyonların bulunması, proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor.

   Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi ise proje içinde pekçok seçeneğin sunulması.  Karma proje, yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor.”

- AVM’lerde konsept geliştirmenin önemi nedir?

   “Alışveriş merkezlerinde konsept ve tema kavramları, rekabet ve yatırımların hız kazanmasıyla önem kazanmaya başladı. AVM'lerde eskiden tema ve konsept kavramlarına yatırım yapılması gerekli görülmüyordu. Son yıllarda alternatif fazlalığı, rekabetin artması, hatta aynı çekim alanına birden fazla projenin dahil olması nedeniyle AVM'lerde de farklılaşma şart oldu.

   Yatırımcılar, mimari ögeleri öne çıkarmakla beraber, artık her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasını hedefliyor. AVM projesi için start verildiğinde, yurt dışı ve yurt içindeki AVM konseptlerinin incelenerek lokasyona, hedef kitleye uygun konseptin oluşturulması ve merkez tipinin belirlenmesi lazım. Ayrıca proje, belirlenen konsepte uygun bir mimari ile hayata geçirilmeli.

   Günümüz AVM'leri sade yapı olmaktan çıkıp, başlı başına bir kimliğe sahip yaşayan mekanlara dönüşüyor. Alışveriş merkezinin lokasyonu, mimarisi, mağaza karması, konsepti, pazarlama stratejisi, varsa tematik kimliği gibi konular, merkezin kimliğinin ve ruhunun oluşmasında önemli faktörler.”

- AVM’lerde mağaza karması ve kiralama stratejisi nasıl olmalı?

   “Kiralama, alışveriş merkezinin oluşturulması ve değerini bulması için yapılan çalışmaların en önemli bölümüdür. Kiralama süreci, yatırım kararı alındığı andan itibaren başlayan bir dönemdir. Lokasyon, konsept, gelir hedefleri ve hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir.

   Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun şekilde belirlemek gerekir. Kiralama aşamasında potansiyel kiracılara dönük tanıtım ve pazarlama faaliyetleri gerçekleştirilmelidir. Bu bağlamda

- Tüketici beklentilerine uygun tarzda oluşturulan mağaza karması, diğer alışveriş merkezlerine kıyasla avantaj ve/veya farklılık, yenilik taşımalıdır.

-Ürün/marka çeşidi her zevke ve her yaşa hitap eder olmalıdır.

-Alışveriş dışında eğlence ve sosyal etkileşim olanakları olmalıdır.

-Geçici standlarda mağazaların uzantısı, tamamlayıcısıdır. Eksik ürün ve markalar, geçici standlarla takviye edilebilir.

- Peki ya son söz?

   “Tecrübe, yaşanılarak elde edilir; kişiye özel yönleri de vardır ve çok yönlü bir kazanımdır. Bir ekipte ise tecrübeli yöneticinin liderliğinde her kuşaktan insana ihtiyaç vardır.”

Güncelleme Tarihi: 31 Mart 2020, 11:59
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER

banner75